A locação de salas é a forma mais comum de fisioterapeutas e instrutores terem um espaço de atendimento sem montar uma clínica. Muitos pagam por mês, outros por hora, e alguns repassam parte do tempo a colegas. Com o IBS e a CBS, a forma do contrato decide o imposto. Por isso, vale revisar os acordos antes de 2027.
Neste guia, você entende a diferença entre locação, cessão por hora, sublocação e serviço. Também confere três exemplos numéricos, as cláusulas do contrato e um plano em cinco passos.
Por que a locação de salas virou tema para fisioterapeutas e instrutores
O mercado de fisioterapia é grande e cresce em consultórios pequenos. Segundo a Tribuna de Jundiaí, em texto de 8 de setembro de 2024, o Brasil tinha mais de 240 mil fisioterapeutas. O dado vem do portal do COFFITO. Assim, muitos deles dividem espaço com outros profissionais.
Os instrutores de pilates, yoga e treino funcional seguem o mesmo caminho, e a locação de salas também faz parte da rotina deles. Eles alugam a sala por turno ou por hora, às vezes de uma clínica e às vezes de um colega. Assim, o aluguel é um custo fixo importante, e o imposto sobre ele passa a pesar na planilha.
O ponto central é a natureza do contrato. Quando a sala é só um espaço, o contrato é de locação. Nesse caso, a reforma oferece alíquota reduzida. Quando vem com recepção, agenda e limpeza, ele se aproxima de um serviço. A reforma trata os dois de formas bem diferentes.
Locação pura, cessão por hora e sublocação: três contratos diferentes
Na locação pura, o profissional paga para usar um espaço por um período. Na cessão por hora ou por turno, ele usa a sala em horários combinados. Já na sublocação, quem alugou a sala repassa parte dela a outro profissional. Os três parecem iguais no dia a dia, mas têm efeitos diferentes.
Segundo o Migalhas, em texto de 4 de setembro de 2025, estações de trabalho, salas privativas e salas de reunião são locação de imóvel. Já o escritório virtual, que fornece só endereço, é prestação de serviço. Portanto, o que o contratante recebe decide a natureza do acordo.
As fontes consultadas não tratam da sublocação de forma direta. Por isso, este texto aplica a lógica da locação por analogia e marca esse ponto como uma leitura própria. Confirme o enquadramento com o contador e com o jurídico antes de assinar.
O que a reforma faz com a locação de salas
Em 2027, a locação entra no IBS e na CBS. Segundo o Radar da Reforma Tributária, em texto de 28 de julho de 2026, o artigo 261 da LC 214/2025 reduz em 70% as alíquotas. A redução vale para a locação, a cessão onerosa e o arrendamento. O texto tem revisão de 9 de outubro.
O mesmo texto estima a carga efetiva da locação em cerca de 8% no sistema pleno. Com a alíquota padrão hipotética de 28%, a redução de 70% leva a 8,4%. Esse é o número que usamos nos exemplos, e é uma hipótese.
Segundo o Portal CPA, em texto de 3 de setembro de 2026, a redução de 70% vale para a cessão onerosa de imóveis. O texto também lembra que há possibilidade de apropriar créditos nas aquisições. Assim, a locação de salas tende a ser mais leve do que um serviço comum.
Quando a locação de salas passa a ser serviço
Nem todo item dentro do contrato é neutro. Segundo o Migalhas, internet, mobiliário e projetor não descaracterizam a locação. Já recepção de pacientes, gestão de agenda, limpeza clínica e esterilização de materiais são trabalho prestado por pessoas. Eles tendem a ter tributação própria.
O texto do Migalhas não trata de saúde. Portanto, a aplicação a fisioterapeutas e instrutores é uma leitura a partir do critério geral. Na reforma, o serviço tende a pagar a alíquota padrão, enquanto a locação paga a alíquota reduzida de 70%.
Isso significa que o contrato de locação de salas com preço único pode sair caro. Se a sala vier com recepção e limpeza no mesmo valor, o fisco pode tratar tudo como serviço. Por isso, separe o espaço dos serviços em itens e valores distintos.
Exemplo prático 1: a fisioterapeuta que subloca horários
Veja um caso hipotético, só para ilustrar. Uma fisioterapeuta com empresa no regime regular aluga uma sala de uma clínica por R$ 4.000 por mês. Ela usa metade do tempo e subloca a outra metade a instrutores de pilates por R$ 2.500 por mês.
Considere que a locação paga 8,4%, por fora. Na compra do espaço, ela toma R$ 336 de crédito. Na sublocação, destaca R$ 210 de imposto. Portanto, sobra um crédito líquido de R$ 126 por mês, que abate o imposto dos atendimentos.
Em um ano, são R$ 1.512 de crédito a mais. Os números são hipóteses, e as fontes não tratam da sublocação. A lição é que a sublocação, se tratada como locação, pode devolver parte do aluguel pago. Para isso, a nota precisa existir nos dois lados.
Se ela fosse pessoa física fora do sistema, não destacaria imposto e também não tomaria crédito. Nesse caso, o custo do aluguel ficaria inteiro com ela. Por isso, o regime da fisioterapeuta muda a conta da sublocação. Vale simular os dois cenários antes de assinar com os instrutores.
Quem é contribuinte: o limite de R$ 240 mil e três imóveis
Nem todo locador paga IBS e CBS. Segundo o Radar, a pessoa jurídica que aluga imóveis é contribuinte, seja qual for a receita. Já a pessoa física só entra em dois casos. O primeiro é ter receita acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis. O segundo é ter receita acima de R$ 288 mil.
Segundo o Portal CPA, em notícia de 22 de outubro de 2026, a pessoa física vira contribuinte se a receita superar R$ 240 mil. Esse valor considera o ano anterior. Também precisa ter mais de três imóveis distintos. O limite sobe 20% no próprio ano, e a correção segue o IPCA. Abaixo disso, o aluguel segue sujeito só ao imposto de renda.
Isso importa para quem é dono de salas e as aluga a fisioterapeutas e instrutores. Um profissional que tenha poucas salas pode ficar fora. Esse limite também define quem destaca imposto na nota do aluguel e quem não destaca. Já quem acumula imóveis passa a ser contribuinte e precisa de nota, de regime e de contabilidade.
Exemplo prático 2: o dono de quatro salas
Imagine um fisioterapeuta, pessoa física, dono de salas que aluga a colegas. Ele tem três salas e cobra R$ 7.000 por mês de cada uma, o que soma R$ 21.000 por mês, ou R$ 252.000 por ano. Esse valor passa de R$ 240 mil, mas ele tem apenas três imóveis.
Segundo o critério do Radar, a receita de R$ 252.000 fica abaixo de R$ 288 mil, e ele não passa de três imóveis. Portanto, ele fica fora do IBS e da CBS. Agora imagine que ele divida o espaço em quatro salas de R$ 5.250. A receita é a mesma.
Com quatro imóveis e receita acima de R$ 240 mil, ele vira contribuinte. O imposto, a 8,4%, seria de R$ 21.168 por ano, ou R$ 1.764 por mês. Os valores são hipóteses.
A lição é que a mesma receita pode mudar de enquadramento só com a divisão dos imóveis. Por isso, antes de reformar o espaço, simule o efeito no imposto. Esse cuidado vale tanto para o dono da sala quanto para quem aluga. Afinal, o locatário também sente o preço final.
Quem paga o imposto do aluguel: repasse, gross down e reequilíbrio
O contrato de locação costuma ser silente sobre IBS e CBS. Segundo o Portal CPA, em texto de 22 de outubro de 2026, o contribuinte é o locador no regime regular. A base é o artigo 263, inciso III. Os tributos entram por fora e aparecem somados ao aluguel na nota.
Para contratos silentes, o texto diz que a LC 214/25 não resolve a questão. Existem três práticas de mercado. No repasse integral, o locatário paga o aluguel mais o imposto. Já no gross down, o aluguel cai para que o total continue igual. Por fim, o reequilíbrio reduz o aluguel pelo valor do PIS e da Cofins atuais.
Quanto ao crédito, o locatário do regime regular se beneficia. Já o locatário no Simples sem apuração pelo regime regular não toma crédito. Portanto, o profissional no Simples sente o repasse como custo, e o do regime regular o recupera.
Exemplo prático 3: o aluguel de R$ 3.000 e o repasse
Considere um instrutor que paga R$ 3.000 por mês de aluguel de sala a uma clínica pessoa jurídica. Use a carga de 2,7% do exemplo do Portal CPA. Esses números são hipóteses para 2027.
No repasse integral, o instrutor paga R$ 3.081 por mês, ou R$ 81 a mais. No gross down, o aluguel cai para R$ 2.921,13, e o total continua em R$ 3.000, com R$ 78,87 de imposto. Os dois formatos mudam o preço na nota, mas não o valor para a clínica.
Se o instrutor está no Simples e não toma crédito, o repasse integral custa R$ 972 por ano a mais. Se ele estiver no regime regular, recupera os R$ 81 como crédito. Portanto, o regime do instrutor decide qual cláusula é melhor.
A lição é que a falta de cláusula dá margem para duas leituras. Por isso, o contrato deve informar se o aluguel inclui o IBS e a CBS ou os soma depois. Essa linha pequena evita disputa e protege o preço combinado.
Cláusulas do contrato de locação de salas
O contrato deve dizer o que a sala inclui. Descreva o espaço, os móveis e os equipamentos. Em seguida, separe os serviços, como recepção, agenda e limpeza, com preço próprio. Assim, a parte de locação fica clara e a de serviço também.
Também diga quem recolhe o imposto, se o aluguel inclui o tributo e como o valor muda quando as alíquotas sobem. Segundo o Portal CPA, vale deixar claro que o aditivo não altera o aluguel para o prazo de revisão da Lei 8.245/91.
Por fim, inclua prazo, reajuste e rescisão. Se houver sublocação, diga se o locador autoriza e como os dois lados emitem as notas. Segundo o Portal CPA, em 3 de setembro de 2026, contratos de prazo determinado têm uma opção. Se firmados até 16 de janeiro de 2025, podem recolher 3,65% da receita bruta recebida. A opção é irretratável e tem condições rígidas, e o texto não detalha o caso das salas.
Vínculo, parceria e percentual do faturamento
Muitas clínicas cobram um percentual do faturamento em vez de um valor fixo. Essa prática é comum e legítima, mas pede cuidado. Quando o percentual vem com agenda, pacientes e recepção da clínica, o acordo se aproxima de uma parceria com serviço.
Nesse caso, a clínica pode estar vendendo serviço, e não locação. O imposto sobe, e o crédito do profissional muda. Além disso, a relação pode parecer vínculo de trabalho, se houver horário fixo e subordinação. Por isso, preserve a autonomia do profissional.
Na prática, o contrato de locação de salas deve mostrar quem atende, quem emite a nota e quem fica com o paciente. As fontes consultadas não detalham o modelo de percentual. Assim, o contador deve validar a estrutura antes da assinatura.
A visão de Luiz Rainato sobre a locação de salas
Para Luiz Rainato, diretor e fundador da R2 Saúde Contábil, o maior erro é assinar um contrato de sala sem pensar em imposto. Segundo ele, a locação de salas deve separar espaço e serviço desde a primeira linha.
Ele reforça que o profissional da saúde costuma olhar só o preço do mês, sem somar o imposto e o crédito. Em geral, o custo real inclui o crédito, o repasse e o regime tributário. Com isso, o contrato certo pode valer mais do que o aluguel mais barato. Afinal, uma cláusula bem escrita protege o preço por anos.
Indicadores para acompanhar
Para decidir com dados, acompanhe poucos números. O primeiro é o percentual do seu custo que vai para a locação de salas. Em seguida, olhe quanto desse valor tem imposto destacado na nota.
Depois, acompanhe o crédito mensal que você toma e o regime do seu locador. Por fim, observe a receita de sublocação, se houver. Dessa forma, esses números mostram quanto a sala custa de verdade, já descontado o crédito.
Erros comuns na locação de salas
O primeiro erro é fechar preço único para sala e serviços. Como vimos, isso pode levar o fisco a tratar tudo como serviço. Outro erro é deixar o contrato silente sobre IBS e CBS.
Também é comum subalugar sem autorização do locador, o que gera risco de rescisão e de disputa. Além disso, muitos esquecem que o limite de R$ 240 mil e de três imóveis muda o enquadramento do dono da sala. Por fim, alguns fecham contratos longos sem prever o ajuste do imposto.
Plano em cinco passos para a locação de salas
O primeiro passo da locação de salas é listar todos os contratos que você tem, como locatário ou como locador. Em seguida, marque quais incluem serviços e quais são só espaço. Dessa forma, você enxerga onde há risco de reclassificação.
O terceiro passo é conferir o regime tributário de cada parte. O quarto passo é revisar as cláusulas de imposto e de reajuste. Por fim, simule o custo da sala com crédito e sem crédito, e escolha o formato mais vantajoso.
Perguntas frequentes sobre a locação de salas e o IBS
A locação de salas paga IBS e CBS?
Sim, a partir de 2027, com redução de 70% nas alíquotas, segundo o Radar. Mas a pessoa física só é contribuinte acima dos limites de receita e de imóveis.
Posso sublocar parte da sala para outro profissional?
As fontes consultadas não tratam do tema. Em geral, o contrato com o locador deve autorizar. Confirme o enquadramento com o contador.
Quem paga o IBS do aluguel: eu ou o dono da sala?
No regime regular, o contribuinte é o locador. O repasse ao locatário depende do contrato. Por isso, escreva quem arca com o imposto.
O profissional do Simples toma crédito do aluguel?
Não por padrão. O locatário no Simples sem apuração pelo regime regular não toma crédito, segundo o Portal CPA.
O seu contrato de locação de salas separa espaço e serviço?
Quem atende pacientes e alunos vive o ritmo das agendas, e o contrato da sala costuma ficar para depois. Por isso, ele pode estar desatualizado para a reforma. Sem ajuste, o imposto da sala pode surpreender.
A R2 Saúde Contábil acompanha a regulamentação da Reforma Tributária para profissionais da saúde. Assim, ajudamos você a revisar a locação de salas, separar os serviços e simular o crédito. Veja também o nosso guia da Reforma Tributária em 2026.
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